ЧАСТІ ПИТАННЯ

Якщо хтось купує нерухомість, недостатньо розраховуватися лише на ціну, адже з купівлею-продажем пов’язані й інші витрати та обов’язки щодо реєстрації, про які варто знати з самого початку. Гонорар адвоката, витрати на реєстрацію в земельному кадастрі, збір за набуття майна, а також можливі податкові зобов’язання можуть становити значну суму.

У цьому огляді пояснюється, з якими витратами, крім гонорару адвоката, слід рахуватися покупцеві та продавцеві при укладенні договору купівлі-продажу, а також які адміністративні процедури необхідно виконати після укладення угоди.

Гонорар адвоката

Для складання договору купівлі-продажу нерухомості необхідна участь адвоката. Розмір гонорару адвоката не є сталим, але на практиці, як правило, він визначається виходячи з ринкової вартості нерухомості.

Завданням адвоката є не лише складання тексту договору, а й:

• перевірка правового статусу нерухомості на підставі виписки з реєстру власності
• перевірка наявності будь-яких обтяжень на нерухомості
• ініціювання процедури в земельному кадастрі

Створення за отримання виписки з реєстру власності наразі становить 4 800 форинтів за кожен кадастровий номер.

Збір за процедуру реєстрації нерухомості

Після підписання договору купівлі-продажу необхідно ініціювати реєстрацію права власності у відповідному земельному кадастрі.

Загальний збір за процедуру в земельному кадастрі становить 10 600 форинтів. Однак за реєстрацію, наприклад, іпотечного права доведеться сплатити більшу суму, а збір за позачергову процедуру несе додаткові витрати.

Збір за набуття майна — платіжне зобов’язання, що покладається на покупця

Додатковим зобов’язанням покупця є податок на придбання майна,розмір якого, як правило, становить 4 % від ринкової вартості нерухомості.

Про набуття права власності необхідно окремо повідомити Національне податкове та митне управління.

Повідомлення може подати сам покупець за допомогою онлайн-додатку для заповнення бланків, але він також може уповноважити на це адвоката, який веде справу. Нарахування збору здійснюється Національним податково-митним управлінням у документі, що називається «платіжна вказівка».

У певних випадках придбання нерухомості може бути звільнене від сплати мита. Наприклад, не потрібно сплачувати мито на придбання майна у разі:

• передачі нерухомості між родичами по прямій лінії
• передачі права власності між подружжям
• придбання за допомогою певних субсидій

Підтримка для покупців першого житла

Покупці першого житла можуть отримати пільгу. Якщо на момент виникнення зобов’язання щодо сплати збору, який набуває майно, ще не досягла 35-річного віку, то при придбанні першої квартири вона має право на пільгу у розмірі до 50 % від суми збору, що підлягає сплаті, за умови, що ринкова вартість всієї квартири не перевищує 15 000 000 форинтів.

Ще однією пільгою для власників першого житла є те, що за заявою особи, яка набуває майно, Національне податкове та митне управління дозволяє розстрочку платежу на строк до 12 місяців з рівними щомісячними внесками.

Обов’язок продавця: податок на доходи фізичних осіб

Угода купівлі-продажу може передбачати зобов’язання щодо сплати податків не лише для покупця, а й для продавця. Якщо продавець придбав нерухомість, що продається, протягом останніх п’яти років, він зобов’язаний сплатити податок на доходи фізичних осіб у розмірі 15 %

Наступні дії після укладення договору купівлі-продажу нерухомості

Після підписання договору купівлі-продажу нерухомості процес оформлення ще не завершується. Покупець повинен повідомити комунальні служби про зміну власника, для чого необхідний акт передачі-прийняття з зазначенням показань лічильників. Переоформлення комунальних послуг можна здійснити в електронному вигляді через систему e-bejelento.

Крім того, якщо місцева влада за місцем розташування нерухомості запровадила податок на нерухомість, про зміну власника також необхідно повідомити відповідний орган місцевого самоврядування. Цю процедуру також можна оформити онлайн через портал «E-Önkormányzat».

Перед заснуванням компанії одним із найважливіших питань, яке слід з’ясувати, є те, у якій формі господарського товариства варто розпочати підприємницьку діяльність. Це може бути

• товариство з обмеженою відповідальністю
• товариство з внесками
• товариство з загальною відповідальністю
• акціонерне товариство

Це рішення є не лише формальним питанням: воно суттєво впливає на необхідний стартовий капітал, а також на те, в якій мірі власник несе відповідальність за зобов’язання компанії.

KFT., BT., KKT. чи RT. — Яка організаційно-правова форма є найкращою?

Найважливіша відмінність між різними організаційно-правовими формами полягає у відповідальності учасників та мінімальних вимогах до статутного капіталу.

Створення Товариство з обмеженою відповідальністю

Товариство з обмеженою відповідальністю є однією з найпопулярніших форм підприємницької діяльності в Угорщині.

У випадку Товариство з обмеженою відповідальністю мінімальний статутний капітал, передбачений законом, становить 3 мільйони форинтів, що є основою діяльності компанії та водночас слугує гарантією для кредиторів.

Як правило, учасники не несуть відповідальності за борги товариства своїм особистим майном, однак у випадку КFТ можливі випадки, коли учасник зобов’язаний відповідати своїм особистим майном, наприклад, якщо він зловживає обмеженою відповідальністю.

БТ та ККТ.

Натомість у разі заснування БТ та ККТ не встановлено мінімального капіталу, який учасники повинні надати товариству під час заснування. Водночас, якщо майно товариства не покриває його зобов’язань, учасники повинні нести необмежену та солідарну відповідальність за зобов’язання товариства, тобто навіть своїм особистим майном.

Тому перед заснуванням товариства з обмеженою відповідальністю особливо важливо оцінити рівень ризику підприємства та очікувані зобов’язання, оскільки учасники повинні відповідати за зобов’язаннями товариства, які не можуть бути погашені за рахунок його майна, у тому числі власним майном керівника.

АК.

Створення акціонерного товариства як правило, актуальне для підприємств більшого масштабу, оскільки мінімальний капітал для закритого акціонерного товариства становить 5 мільйонів, а для публічного — 20 мільйонів форинтів. У цій формі права власності втілюються в акціях.

Яку назву компанії обрати?

Після вибору організаційно-правової форми наступним кроком є визначення назви компанії.

Назва компанії має сприяти її ідентифікації та відрізняти її від уже зареєстрованих компаній. На практиці це означає, що вона має відрізнятися від вже зареєстрованих назв компаній щонайменше трьома символами. Відповідність назви компанії перевіряє адвокат, який веде справу, приділяючи особливу увагу тому, щоб її не можна було сплутати з назвою іншої компанії.

Бронювання назви компанії — як заздалегідь забезпечити собі обрану назву?

Часто трапляється так, що назва компанії визначається задовго до фактичного початку процедури реєстрації, однак існує ризик, що тим часом інша компанія подасть заявку на реєстрацію під тією самою назвою. Вирішенням цієї ситуації є подання заяви про бронювання назви.

Під час бронювання назви господарський суд резервує обрану назву компанії на строк 60 днів. Це означає, що протягом цього періоду інше господарське товариство з такою самою назвою не може бути зареєстроване. Отже, бронювання назви забезпечує тимчасовий захист обраної назви та дає можливість визначитися з іншими умовами, необхідними для заснування компанії, — наприклад, з організаційно-правовою формою, місцем знаходження або структурою власності.

Які ще дані необхідні для реєстрації компанії?

Окрім вищезазначеного, для реєстрації компанії слід також продумати низку основних питань, зокрема:

• місцезнаходження компанії
• сфери діяльності
• особу, уповноважену представляти компанію
• структуру власності

Отже, під час вибору відповідної організаційно-правової форми варто враховувати заплановану діяльність, рівень ризику підприємства, наявний капітал, а також те, чи створюється компанія одним засновником чи кількома.Не можна також нехтувати тим, наскільки важливим є захист приватного майна, оскільки це є суттєвою відмінністю між окремими типами компаній.

У процесі діяльності господарських товариств керівник відіграє ключову роль, оскільки саме він відповідає за повсякденне управління товариством та його представництвом. Водночас посада керівника пов’язана зі значною відповідальністю: у певних випадках він може нести відповідальність не лише перед товариством, а й перед кредиторами або третіми особами.

У цьому огляді розглядається, які завдання виконує керівник, які він має обов’язки, коли може виникнути його відповідальність та які наслідки може мати притягнення керівника до відповідальності.

Хто такий виконавчий директор і які його обов’язки?

У процесі діяльності господарських товариств розмежовуються питання, що стосуються прийняття рішень, які залишаються у компетенції учасників, та питання, пов’язані з управлінням товариством. Останнє належить до компетенції керівництва.

Керівник:

• приймає оперативні рішення, пов’язані з управлінням товариствa
• представляє товариство перед третіми особами.

У цьому колі керівник має самостійні повноваження щодо прийняття рішень, які учасники не можуть відібрати.

За якими принципами зобов’язаний діяти керівник?

Під час своєї діяльності керівник зобов’язаний діяти не в своїх інтересах, а відповідно до інтересів товариства.

Забезпечення дотримання цього принципу, зокрема,гарантують правила щодо конфлікту інтересів, які запобігають потраплянню керівника в ситуацію, де його власні інтереси суперечать інтересам товариства.

Наприклад:

• керівник не може бути керівним посадовцем іншої компанії, основний вид діяльності якої збігається з основним видом діяльності тієї компанії, де він обіймає посаду керівника
• він не може, за винятком акціонерних товариств, набувати частку в капіталі компанії, основний вид діяльності якої збігається з основним видом діяльності тієї компанії, де він обіймає посаду керівника.

Чи може юридична особа бути керівником?

Може виникнути питання, чи може керівником бути не фізична особа.

Відповідь — так: юридична особа також може виконувати обов’язки керівника, однак у цьому випадку обов’язково потрібно призначити фізичну особу, яка фактично діятиме від імені юридичної особи.

Як довго триває повноваження виконавчого директора?

Повноваження керівника можуть бути надані на визначений або невизначений термін.

Водночас учасники товариства мають право відкликати виконавчого директора в будь-який час без пояснення причин.

За що несе відповідальність виконавчий директор?

Відповідальність керівника має кілька аспектів.

Керівник несе відповідальність:

• перед товариством, якщо під час виконання своїх обов’язків він порушує їх і завдає шкоди товариству
• якщо під час виконання своїх обов’язків він завдає шкоди третім особам
• у певних випадках — також перед кредиторами

Умовою встановлення такої відповідальності є порушення керівником своїх обов’язків, що випливають з управління товариством, та заподіяння товариству збитків внаслідок цього. Таким чином може бути, наприклад, ситуація, коли керівник під час своєї діяльності не дотримується інтересів товариства.

Не кожне невдале бізнес-рішення є підставою для притягнення керівника до відповідальності. Наприклад, якщо під час укладення договору від імені товариства керівник діяв з належною ретельністю, але договір все ж не був виконаний, він не несе відповідальності за збитки, пов’язані з невиконанням зобов’язань.

Натомість неналежна оцінка ризиків, необґрунтоване чи безпідставне прийняття ризикових рішень свідчать про порушення керівником своїх обов’язків,що може слугувати підставою для його притягнення до відповідальності.

Коли керівник несе відповідальність перед кредиторами?

У разі припинення діяльності товариства без правонаступника (наприклад, у рамках процедури ліквідації) кредитори можуть вимагати відшкодування збитків від керівника за незадоволені вимоги.

Умовою цього є те, що суд у рішенні,яке набрало законної сили, встановить, що керівник не врахував інтереси кредиторів після настання ситуації, яка загрожувала неплатоспроможністi товариства.

Згідно з судовою практикою, такою поведінкою може бути, наприклад, якщо керівник продав майно товариства за ціною, що значно нижча за його вартість, або надав позику таким чином, що мав би розраховувати на те, що її не вдасться стягнути.

Які наслідки може мати притягнення керівника до відповідальності?

У разі якщо суд остаточно встановить відповідальність керівника у зв’язку з припиненням діяльності товариства без правонаступника, керівник може нести відповідальність за незадоволені вимоги кредиторів усім своїм особистим майном.

Іншим наслідком може бути те, що господарський суд може заборонити йому здобувати контрольний пакет акцій у господарському товаристві, ставати учасником господарського товариства з необмеженою відповідальністю або учасником індивідуального підприємства, а також обіймати керівну посаду протягом певного періоду.

Крім того, слід зазначити, що поведінка керівника може мати не лише цивільно-правові, а й кримінально-правові наслідки, якщо його діяльність відповідає злочинів, визначеним у Кримінальному кодексі.