Gyakori kérdések
Mennyibe kerül egy ingatlan adásvételi szerződés 2026-ban? Ügyvédi munkadíj, illeték, és minden fontos költség egy helyen.
Amennyiben valaki ingatlant vásárol, nem elég csak az ingatlan vételárával kalkulálnia, ugyanis egy adásvételhez több költség és bejelentési kötelezettség is párosul, amelyekkel érdemes már az elején tisztában lenni. Az ügyvédi munkadíj, a földhivatali költségek, a vagyonszerzési illeték, valamint az esetleges adófizetési kötelezettségek jelentős összeget tehetnek ki.
Ebben az összefoglalóban érthetően bemutatásra kerül, hogy egy adásvételi szerződés esetében az ügyvédi munkadíjon túl, milyen költségekkel kell számolnia a vevőnek és az eladónak, valamint milyen ügyintézés szükséges még az adásvétel után.
Ügyvédi munkadíj
Az ingatlan adásvételi szerződés elkészítéséhez ügyvédi közreműködés szükséges. Az ügyvédi munkadíj meghatározása az adásvételi szerződés esetében nem egységes, de a gyakorlatban jellemzően az ingatlan forgalmi értékéhez igazodik.
Az ügyvéd feladata nem csupán a szerződés megszövegezése és ellenjegyzése, hanem
- az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése a tulajdoni lap alapján
- annak ellenőrzése, hogy az ingatlant terheli-e valamilyen teher
- a földhivatali eljárás kezdeményezése
A tulajdoni lap lekérésének díja jelenleg 4.800 forint helyrajzi számonként.
Ingatlan-nyilvántartási eljárás díja
Az ingatlan adásvételi szerződés aláírását követően a tulajdonjog bejegyzését az illetékes földhivatalnál kell kezdeményezni, amelyet az eljáró ügyvéd intéz.
A földhivatali eljárás általános díja 10.600 forint. Ettől magasabb összeget kell fizetni viszont például a jelzálogjog-bejegyzésért, és a soron kívüli eljárás díja további költségeket generál.
Vagyonszerzési illeték – vevőt terhelő fizetési kötelezettség
A vevő oldalán további fizetési kötelezettség a vagyonszerzési illeték, amelynek mértéke főszabály szerint az ingatlan forgalmi értékének 4%-a.
A tulajdonszerzést a Nemzeti Adó- és Vámhivatal irányába külön kell bejelenteni.
A bejelentést megteheti a vevő is egy online nyomtatványkitöltő alkalmazáson keresztül (https://onya.nav.gov.hu/), de az eljáró ügyvédet is meghatalmazhatja. Az illeték kiszabására egy fizetési meghagyás elnevezésű dokumentumban kerül sor a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által.
Mikor nem kell illetéket fizetni?
Bizonyos esetekben az ingatlanszerzés illetékmentes lehet. Nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni például:
- egyenes ági rokonok közötti ingatlanátruházás esetén
- házastársak közötti tulajdonátruházásnál
- egyes támogatások, például CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételével történő vásárlás esetén
Első lakásvásárlók illetékkedvezménye
Az első lakást vásárlók illetékkedvezményre is jogosultak lehetnek. Amennyiben a vagyonszerző az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. évet még nem töltötte be, akkor az első lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15.000.000 forintot nem haladja meg.
Szintén az első lakástulajdonosok számára szóló kedvezmény, hogy a vagyonszerző kérelmére a Nemzeti Adó- és Vámhivatal maximum 12 hónapra havonként egyenlő részletekben részletfizetést engedélyez.
Az eladó kötelezettsége: személyi jövedelemadó
Az adásvétel nemcsak a vevő, hanem az eladó számára is járhat fizetési kötelezettséggel. Amennyiben az eladó az eladott ingatlant öt éven belül szerezte, személyi jövedelemadót kell fizetnie, amelynek mértéke 15 %.
További teendők az ingatlan adásvétele után
Az ingatlan adásvételi szerződés aláírása után még nem ér véget az ügyintézési folyamat. A vevőnek be kell jelentenie a közműszolgáltatók irányába a tulajdonos személyében bekövetkező változást, amelyhez szükséges az átadás-átvételi jegyzőkönyv, rögzítve a mérőóraállásokat. A közműátírás elektronikusan is intézhető az e-bejelento rendszeren keresztül.
Ezen túl, amennyiben az ingatlan fekvése szerinti helyi önkormányzat építményadót vezetett be, úgy a tulajdonosváltozás bejelentését az illetékes önkormányzat irányába szintén szükséges megtenni. Ez az ügyintézés szintén intézhető online, az E-Önkormányzat Portálon keresztül.
Milyen céget alapítsak?- legfontosabb tudnivalók cégalapítás előtt.
A cégalapítás előtt az egyik legfontosabb kérdés, amit tisztázni kell, hogy milyen gazdasági társasági formában érdemes elindítani a vállalkozást. Ez lehet
- korlátolt felelősségű társaság (),
- betéti társaság (),
- közkereseti társaság (kkt.),
- részvénytársaság ( vagy nyrt.).
A döntés nemcsak formai kérdés: jelentősen befolyásolja a szükséges kezdőtőkét és azt is, hogy a tulajdonos milyen mértékben felel a cég tartozásaiért.
Kft., bt., kkt. vagy rt. – Melyik társasági forma a legjobb?
A különböző társasági formák között a legfontosabb eltérés a tagok felelősségében és a minimális tőkekövetelményben van.
Kft. alapítás
A korlátolt felelősségű társaság (kft.) Magyarországon az egyik legnépszerűbb vállalkozási forma.
A kft. esetében a törvény által előírt minimum törzstőke 3 millió forint, amely a cég működésének alapját képezi, és egyben a hitelezők felé is biztosítékot jelent.
A tagok főszabály szerint a magánvagyonukkal nem állnak helyt a társaság tartozásaiért, ugyanakkor kft. esetében is elképzelhetőek olyan esetek, amikor a tag magánvagyonával is köteles helytállni, például, ha a tag a korlátolt felelősséggel visszaél.
Bt. és kkt.
Ezzel szemben a bt. és a kkt. alapítása esetén nincs meghatározva minimális tőke, amit az alapításkor a tagoknak a társaság rendelkezésére kell bocsátani. Ugyanakkor a tagoknak – amennyiben a társaság vagyona nem fedezi a társaság kötelezettségeit –, korlátlanul és egyetemlegesen, azaz a magánvagyonukkal is helyt kell állniuk a társaság kötelezettségeiért.
Bt. és kkt. alapítása előtt így különösen fontos mérlegelni a vállalkozás kockázati szintjét, a várható kötelezettségeket, ugyanis a tagoknak – a társaság vagyona által nem fedezett kötelezettségeiért – magánvagyonukkal is helyt kell állniuk.
Rt.
A részvénytársaság alapítása általában nagyobb volumenű vállalkozások esetében merül fel, hiszen itt a minimális tőke zártkörűen működő részvénytársaság esetén 5 millió, nyilvános működés esetén pedig 20 millió forint. Ennél a formánál a tulajdonosi jogokat részvények testesítik meg.
Milyen cégnevet válasszak?
A társasági forma kiválasztását követően a következő lépés a cégnév meghatározása.
A cégnévnek elő kell segítenie a cég azonosítását és meg kell különböztetnie a már bejegyzett cégektől. A gyakorlatban ez legalább három karakter eltérést jelent a már bejegyzett cégnevekhez képest. A cégnév megfelelőségét az eljáró ügyvéd ellenőrzi, különös figyelemmel arra, hogy ne legyen összetéveszthető más társaság nevével.
Cégnév lefoglalása – hogyan biztosítható előre a választott cégnév?
Sok esetben előfordul, hogy a cégnév már jóval a cégalapítás tényleges megindítása előtt megszületik, ugyanakkor fennáll a kockázata annak, hogy ugyanazon névvel időközben más társaság nyújt be cégbejegyzés iránti kérelmet. Ezen helyzetre biztosít megoldást a névfoglalás iránti kérelem.
A névfoglalás során a cégbíróság a választott cégnévet 60 napos időtartamra lefoglalja. Ez azt jelenti, hogy ezen időszak alatt más gazdasági társaság azonos cégnévvel nem jegyezhető be. A névfoglalás tehát ideiglenes védelmet biztosít a választott elnevezés számára, és lehetőséget ad arra, hogy a cégalapításhoz szükséges további feltételek – például a társasági forma, a székhely vagy a tulajdonosi struktúra – kialakításra kerüljön.
Milyen további adatok szükségesek cégalapításhoz?
A fentieken túlmenően a cégalapításhoz több alapvető kérdést is át kell gondolni, így különösen:
- a társaság székhelyét
- a tevékenységi köröket
- a képviseletre jogosult személyét
- a tulajdonosi struktúrát
A megfelelő társasági forma kiválasztása során tehát érdemes figyelembe venni a tervezett tevékenységet, a vállalkozás kockázati szintjét, a rendelkezésre álló tőkét, valamint azt, hogy egyedül vagy több taggal történik-e a cégalapítás. Nem elhanyagolható szempont az sem, hogy mennyire fontos a magánvagyon védelme, hiszen ez jelentős különbséget jelent az egyes cégtípusok között.
Az ügyvezető felelőssége-mire érdemes figyelni vezető tisztségviselőként
A gazdasági társaságok működése során kiemelt szerepe van az ügyvezetőnek, hiszen ő felel a társaság napi irányításáért és a képviseletéért. Az ügyvezetői pozíció ugyanakkor jelentős felelősséggel is jár: bizonyos esetekben nemcsak a társasággal, hanem akár a hitelezőkkel vagy harmadik személyekkel szemben is felelősséggel tartozhat.
Ebben az összefoglalóban bemutatásra kerül, hogy mi az ügyvezető feladata, milyen kötelezettségei vannak, mikor merülhet fel az ügyvezető felelőssége, és milyen következményekkel járhat a vezető tisztségviselő felelősségre vonása.
Ki az ügyvezető, és mi a feladata?
A gazdasági társaságok (pl. kft.) működése során elkülönül egymástól a tagoknak fenntartott döntések meghozatala és a társaság irányításával kapcsolatos kérdések. Utóbbi az ügyvezetés hatáskörébe tartozik.
Az ügyvezető
- meghozza a társaság irányításával kapcsolatos, operatív döntéseket
- képviseli a társaságot harmadik személyekkel szemben.
Az ügyvezető e körben önálló döntési jogkörrel rendelkezik, amelyet a tagok nem vonhatnak el.
Milyen elvek szerint köteles eljárni az ügyvezető?
Az ügyvezető tevékenysége során nem a saját, hanem a társaság érdekeinek megfelelően köteles eljárni.
Ezen elv érvényre juttatását biztosítják többek között az összeférhetetlenségi szabályok, amelyek megakadályozzák, hogy az ügyvezető olyan helyzetbe kerüljön, ahol a saját érdekei és a társaság érdekei ütköznének.
Például:
- az ügyvezető nem lehet olyan másik társaság vezető tisztségviselője, amelynek főtevékenysége ugyanaz, mint annak a társaságnak, ahol ügyvezető
- nem szerezhet – nyrt. kivételével – olyan cégben részesedést sem, aminek főtevékenysége ugyanaz, mint ahol ügyvezető.
Lehet-e jogi személy az ügyvezető?
Felmerülhet a kérdés, hogy az ügyvezető lehet-e nem természetes személy.
A válasz igen: jogi személy is elláthatja az ügyvezetői feladatokat, azonban ebben az esetben kötelező kijelölni egy természetes személyt, aki a jogi személy nevében ténylegesen eljár.
Meddig tart az ügyvezető megbízatása?
A vezető tisztségviselő megbízatása történhet határozott vagy határozatlan időre.
Ugyanakkor a társaság tagjai az ügyvezetőt bármikor, indokolás nélkül jogosultak visszahívni.
Miért felel az ügyvezető?
Az ügyvezető felelőssége több irányban is fennáll.
Az ügyvezető felelősséggel tartozik:
- a társasággal szemben, ha tevékenysége során, a kötelezettségeit megszegve, a társaságnak kárt okoz
- ha tevékenysége során harmadik személynek okoz kárt
- meghatározott esetben a hitelezőkkel szemben is.
Ezen felelősség megállapításának a feltétele, hogy az ügyvezető megszegje az ügyvezetésből eredő kötelezettségeit és ebből kár érje a társaságot. Ilyen eset lehet például, ha az ügyvezető nem a társaság érdekeit szem előtt tartva jár el tevékenysége során.
Nem minden sikertelen üzleti döntés alapozza meg az ügyvezető felelősségét. Amennyiben például a társaság nevében kötött szerződés megkötésekor az ügyvezető kellő gondossággal járt el, a szerződés azonban mégsem ment teljesedésbe, az elmaradt teljesítés miatti kárért nem felel.
Ezzel szemben a kockázatok nem megfelelő felmérése, az észszerűtlen és megalapozatlan kockázatvállalás már a vezető tisztségviselői kötelezettségek megszegését jelenti, és ez az ügyvezető felelősségre vonásához vezethet (EBH2011. 2417. számú döntés).
Mikor felel az ügyvezető a hitelezőkkel szemben?
Amennyiben egy társaság jogutód nélkül megszűnik (pl. felszámolási eljárás keretében), akkor a hitelezők a kielégítetlen követeléseik miatt kártérítést érvényesíthetnek az ügyvezetővel szemben.
Ennek feltétele, hogy a bíróság jogerősen megállapítsa, hogy az ügyvezető a társaság fizetésképtelenségével fenyegető helyzet beállta után a hitelezői érdekeket nem vette figyelembe.
A bírói gyakorlat szerint ilyen magatartás lehet például, ha az ügyvezető a társaság vagyontárgyát annak értékénél lényegesen alacsonyabb áron ruházta át, vagy az ügyvezető oly módon nyújtott kölcsönt, hogy számolnia kellett volna azzal, hogy az nem lesz behajtható.
Milyen következményei lehetnek az ügyvezető felelősségre vonásának?
Amennyiben a bíróság az ügyvezető felelősségét jogerősen megállapítja a társaság jogutód nélküli megszűnése esetén, a ki nem elégített hitelezői követelésekért az ügyvezető a teljes magánvagyonával felelhet.
További következmény lehet, hogy a cégbíróság eltilthatja attól, hogy gazdasági társaságban többségi befolyást szerezzen, gazdasági társaság korlátlanul felelős tagjává, egyéni cég tagjává váljon, továbbá, hogy vezető tisztségviselő legyen meghatározott ideig.
Mindemellett szükséges megemlíteni, hogy az ügyvezető magatartása nemcsak polgári jogi, hanem büntetőjogi következményekkel is járhat, amennyiben tevékenysége a Büntető Törvénykönyvben meghatározott tényállásokat kimeríti.